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小摩估算，實(shí)際(jì)淨(jìng)租(zu)金約(yuē)(yue)爲(wèi)每英(ying)尺110港元(yuan)，按項(xiàng)目(mu)總開(kāi)髮(fà)成本650億(yì)(yi)港元計(jì)，初始成(cheng)本毛收益率料達(dá)爲3.3%，攷(kǎo)慮(lǜ)到目前(qian)香港寫(xiě)字樓(lóu)租賃(lìn)市場(chǎng)存在(zai)一定挑戰(zhàn)性，認(rèn)爲該(gāi)租金水平勝(shèng)(sheng)過(guò)市場預(yù)期(qi)，將(jiāng)(jiang)貢(gòng)獻(xiàn)(xian)恆(héng)地年度租金收入的約3%。

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在前文对股票类ESG ETF的系统梳理中，我们可以看到此类产品已逐步迈入成熟阶段💯，无论在欧美还是中国市场均具备一定的规模基础和投资者接受度。然而，从资产配置视角来看，仅关注权益类资产并不足以覆盖ESG投资的全貌。在实际机构投资组合中💝💌👙🩱，固收资产（如信用债、国债、政策性金融债等）往往承担着稳健收益与流动性管理的核心功能👄，尤其是对于养老金💋🍆🍈🥿、保险资金等长期投资者而言，债券类资产构成其投资组合的重要支柱🍇👿🥒🥻。因此，如何将ESG理念进一步延伸至债券资产，开发相应的ETF产品💌，正在成为全球可持续金融发展的关键议题之一。与股票类ETF相比，固收类ESG ETF在市场关注度👠、产品供给与投资研究方面仍处于早期阶段🩲，尤其在中国市场尚属空白💓👠🍒，亟需系统性梳理与路径探讨👠🩲。

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