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招股书揭示的业绩堪称梦幻——2024年营收(shou)1.58亿美元（约11.6亿人民币），净利润3332万美元，同比增长99%。更惊人的是，这些数字由46名全职员工创造，相当于人均创收2520万元、人均净(jing)利润(run)526万元(yuan)。支撑(cheng)此奇迹的是中国(guo)市场的狂热需求：内(nei)地贡献92.4%营收，香港占4.6%，大中(zhong)华(hua)区合计占比高达97%份额。

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開(kāi)源證(zheng)券在(zai)灋(fǎ)(fa)律允許(xǔ)的情況(kuàng)下可蓡(shēn)與(yǔ)、投資或持有本報(bào)告涉及(ji)的證券或進(jìn)行(xing)證券交易，或(huo)曏(xiǎng)本報告涉及的公司(si)提(ti)供或爭取(qu)提供包括投資銀(yín)(yin)行業(yè)務(wù)在內(nèi)的服務或業務支持。開源證券可能與本報告涉及的公司之間(jiān)存在業(ye)務關(guān)係(xì)，竝(bìng)無(wú)需事先或在穫(huò)得業務關係后通知客(ke)戶(hù)。

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自2023年9月起(qi)，包括亚马逊(xun)（AMZN）、Alphabet（GOOG）和微软（MSFT）在内的六(liu)大(da)科技巨头均已受《数字市场法案》约束，该法案要求为第三方开发者提供更透明的分发(fa)渠道和更公平的条款。

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周一，美国10年期国债收益率涨5.55个基(ji)点，报4.4542%，全天处于(yu)上涨状(zhuang)态，整体呈现出N形(xing)走势；两年(nian)期美债收益率涨(zhang)2.10个基点，报3.9685%；20年期美债(zhai)收益率涨6.05个基点(dian)；30年期美(mei)债收益率涨6.25个基(ji)点。

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1、小摩估算😠👄👞🩳，实际净租金约为每英尺110港元，按项目总开发成本650亿港元计👜，初始成本毛收益率料达为3.3%👡😻👝，考虑到目前香港写字楼租赁市场存在一定挑战性💖，认为该租金水平胜过市场预期🥕💕💯，将贡献恒地年度租金收入的约3%💖。

2、2025年6月12日，万科发布公告称👘🥦🍒🌽👡，公司通过集中竞价交易方式已完成所有 A 股库存的出售🍍😠，出售股份数量为7295.6万股👘🧅，占公司总股本的比例为0.61%🥦，出售所得资金总额为4.79亿元🤍👄🧄🥝🍇，成交均价为 6.57 元/股🥕。6月6日👠🌽🥥，公司发布公告称，第一大股深铁集拟向公司提不超过30亿元借款🍏🩳，借款利率为2.34%🌽😡，此次借款系公司年内第五次获得深铁集团借款🍅。公司5月及1-5月销售规模有所收缩，销售单价有所提升👿。公司积极借助大宗交易、REITs发行🩱、金融支持政策等化解经营压力。惟其艰难🍌，方显勇毅💌，我们期待万科能够安全穿越周期，构筑房企发展新模式👙😠💯👿，我们下调2025-2026并新增2027年盈利预测🥬👛👝💓，预计2025-2027年公司归母净利润分别为-73.22、5.57🍎、13.14亿元（原值-19.92🩰🥻👢、17.51亿元），EPS分别为-0.61💌💛👞、0.05🍅、0.11元，当前股价对应2026-2027年PE估值为140.7😻🩲💛👄、59.7倍；考虑到公司业绩释放存在不确定性，下调至“中性”评级👝🍄🍈😡。