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周一，美国10年期国债收益率涨5.55个基点，报4.4542%，全天处于上涨状态，整体呈现出(chu)N形(xing)走势；两年期美(mei)债收益率涨(zhang)2.10个(ge)基(ji)点，报3.9685%；20年期美债收益(yi)率(lv)涨(zhang)6.05个基点；30年期(qi)美债(zhai)收益率涨6.25个基点。

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1、小摩估算，实际净租金约(yue)为每英尺110港(gang)元，按项目总(zong)开发成本(ben)650亿港元计，初(chu)始成本(ben)毛收益率(lv)料达为3.3%，考虑(lv)到目前香港写字楼租赁市场(chang)存在一(yi)定(ding)挑战性(xing)，认为该租金水平胜过市(shi)场预期(qi)，将贡献恒地年度租金收(shou)入的约3%。

2、2025年6月12日，万科发布公告称，公司通过集中竞价交易方式已完成(cheng)所(suo)有 A 股库存的出售，出售股份(fen)数(shu)量为7295.6万股，占公司总股本的比(bi)例为0.61%，出售所得资金总额为4.79亿元，成交均价为 6.57 元/股。6月(yue)6日，公司发布公告称，第一大(da)股(gu)深(shen)铁集拟向公司提不超过30亿元借款，借款利率为2.34%，此次借(jie)款系公司年内第五次获得深铁集团借款(kuan)。公司5月及1-5月销售规(gui)模有所收缩，销售(shou)单价有所提升。公司积极借助(zhu)大宗交易、REITs发行、金融支持政策等化(hua)解(jie)经营(ying)压力。惟其艰难(nan)，方显勇毅，我们期待万科能(neng)够(gou)安全穿越周期，构筑房企发展新模式，我们(men)下调2025-2026并新增(zeng)2027年盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别(bie)为-73.22、5.57、13.14亿元（原(yuan)值-19.92、17.51亿元），EPS分别为-0.61、0.05、0.11元，当前股(gu)价(jia)对(dui)应2026-2027年(nian)PE估值为140.7、59.7倍；考虑到公司业绩释放存在不确定性，下调至“中性”评级(ji)。