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招股书揭示的业绩堪称梦幻——2024年(nian)营收1.58亿美元（约(yue)11.6亿人民币(bi)），净利润3332万美元，同比增长99%。更惊人的是，这些数字由46名全职(zhi)员工创造，相当于人均创收(shou)2520万元、人均净利润526万元。支撑此(ci)奇迹的是中国市场的狂热需求：内地贡献92.4%营收，香港占4.6%，大中(zhong)华区合(he)计占(zhan)比高达97%份额。

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週一，美國(guó)10年期(qi)國債(zhài)收益率漲(zhǎng)(zhang)5.55箇(gè)基(ji)點(diǎn)，報(bào)4.4542%，全天處(chù)于上漲狀態(tài)(tai)，整(zheng)體(tǐ)呈現(xiàn)齣(chū)N形走勢(shì)；兩(liǎng)(liang)年期美債收(shou)益率漲2.10箇基(ji)點，報3.9685%；20年(nian)期美債收益率漲6.05箇基點(dian)；30年期(qi)美債收益(yi)率漲6.25箇基點。

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1、小摩估算，实际净租金约为每英(ying)尺110港(gang)元，按项目(mu)总开发(fa)成本650亿港元计，初始成本(ben)毛收益率(lv)料达为3.3%，考虑到目前香港写字楼租赁市(shi)场(chang)存(cun)在一定挑战性，认为该租金水平(ping)胜过市场预期，将贡献恒地(di)年度租金收入的约3%。

2、2025年(nian)6月12日，万科发布(bu)公告称，公司通过集中竞价交易方(fang)式已(yi)完成所有(you) A 股库(ku)存的出售(shou)，出售股份(fen)数量为7295.6万(wan)股，占公司总股本的比例为0.61%，出售所得资金总额为4.79亿元，成交均价为 6.57 元/股。6月6日，公司(si)发布公告称，第一大股(gu)深铁集(ji)拟向公司提不超过30亿元借(jie)款，借款利(li)率(lv)为2.34%，此次借款系公司年内第五次(ci)获得深铁集团借款。公司5月及1-5月销(xiao)售规模有所收缩，销售单价有所(suo)提(ti)升。公司积极借(jie)助大宗交(jiao)易、REITs发(fa)行、金融支持政策等化解(jie)经营压力。惟其艰难，方(fang)显(xian)勇毅，我们(men)期待万科能够安全穿越周期，构筑(zhu)房企发展新模式，我们(men)下调2025-2026并新增2027年盈利预测，预计2025-2027年(nian)公司归母净利润分别为-73.22、5.57、13.14亿元（原值-19.92、17.51亿元），EPS分别为-0.61、0.05、0.11元，当前股价对应2026-2027年PE估值(zhi)为140.7、59.7倍；考虑到公司业绩释放存在(zai)不确定性，下(xia)调至“中性”评级。