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小(xiao)摩估算，實(shí)際(jì)(ji)淨(jìng)租金約(yuē)爲(wèi)每英(ying)尺110港元，按(an)項(xiàng)目總開(kāi)髮(fà)成本650億(yì)港元(yuan)計(jì)(ji)，初(chu)始成(cheng)本(ben)毛收益率料達(dá)爲3.3%，攷(kǎo)慮(lǜ)到目前香港寫(xiě)字樓(lóu)租賃(lìn)市場(chǎng)存(cun)在一定挑(tiao)戰(zhàn)性(xing)，認(rèn)爲該(gāi)租金水平勝(shèng)過(guò)市場預(yù)期，將(jiāng)(jiang)貢(gòng)獻(xiàn)恆(héng)(heng)地年度租金收(shou)入的約(yue)3%。

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在前文对股票类ESG ETF的系统梳理中，我(wo)们可以看到此类产品已逐步迈入成熟阶段，无论(lun)在欧美还是中国市场均具备一定的规模基础和投资者接受度(du)。然(ran)而(er)，从资产(chan)配置视角来看，仅关(guan)注权益类资产并不(bu)足以覆盖ESG投资的全貌。在实际机构投资组合(he)中，固收资产（如信用债、国债、政(zheng)策性(xing)金融债等）往往承担着稳(wen)健收益与(yu)流动性管理的核(he)心功能，尤其是对于养老金、保(bao)险资(zi)金(jin)等长期(qi)投资者而言，债券类(lei)资产(chan)构成(cheng)其投资(zi)组合的重要支柱。因此(ci)，如何将ESG理念进一步延伸至债券资产，开发相(xiang)应(ying)的ETF产品，正(zheng)在成为全球可持续金融发展的关键议题之一。与股票类ETF相比，固收类ESG ETF在市场关注度、产品供给(gei)与投资研究方面仍处于早期阶(jie)段，尤其在中国市场尚属空白，亟(ji)需系(xi)统性梳理与路径探讨。

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